Gayrimenkulde Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul yatırımında en çok tekrar edilen cümle “kira getirisi iyi” cümlesidir. Çoğu zaman kastedilen şey, satıcının söylediği aylık kira ile ilan fiyatının bölünmesidir. Bu hesap hızlıdır, kulağa hoş gelir ve eksiktir.
Yatırım notu olarak kira getirisi, dairenin ne kadar “güzel durduğu” değil; o taşınmazın bir yıl içinde cebinize gerçekten ne bıraktığıdır.
Brüt kira getirisi nedir?
En basit formül:
Yıllık kira / alış bedeli × 100
Örnek: 4 milyon TL’ye alınan dairenin aylık kirası 40 bin TL ise yıllık kira 480 bin TL eder. Brüt getiri yüzde 12 görünür.
Bu sayı işe yarar bir ilk elemedir. Karar sayısı değildir. Çünkü bu haliyle:

Daire hiç boş kalmaz varsayılır
Aidat ve bakım yoktur
Vergi konuşulmaz
Alış masrafı yok sayılır

Piyasada “yüksek getirili ev” diye dolaşan ilanların önemli kısmı bu brüt yüzdeyle pazarlanır.
Net getiriye inmeden karar vermeyin
Daha doğru bakış, yıllık kiradan giderleri düşmektir.
Düşülmesi gerekenler:

Yıllık aidat
Boş kalan aylar
Küçük bakım ve demirbaş
Emlakçı komisyonu (yeniden kiralama varsa)
Sigorta ve düzenli vergiler

Formül kabaca şöyle kurulur:
(Yıllık kira − yıllık giderler) / toplam yatırım maliyeti × 100
Toplam maliyet yalnızca daire fiyatı değildir. Tapu harcı, kredi masrafı, tadilat ve evin kiralanabilir hale gelme gideri de dahildir.
Aynı örnekte daire yılda bir buçuk ay boş kalsa, aidat yüksek olsa ve küçük tadilat gerekse yüzde 12’lik brüt getiri kolayca yüzde 7-8 bandına iner. Yatırım kararı bu ikinci sayıda verilmelidir.
Amortisman süresi ayrı okunur
Amortisman, evin kendini kaç yılda ödediğidir.
Alış bedeli / yıllık net kira
Brüt kira üzerinden konuşulan “8 yılda biter” iddiası, net kira düşünce 12-15 yıla çıkabilir. Bu süre semte, daire tipine ve yönetim kalitesine göre değişir. Kısa amortisman her zaman iyi ev demek değildir; bazen riskli semt, düşük kalite veya geçici kira şişmesi demektir.
İlan kirası ile gerçekleşen kira farklıdır
Satıcının “bu daire şu kadara gider” demesi piyasa değildir. Bakılması gereken, aynı sitede ve aynı metrajda fiilen tutulan kiralardır.
Şu farklara dikkat edin:

Eşyalı-eşyasız farkı
Site aidatının kiracıyı kaçırıp kaçırmadığı
Kat, cephe ve otoparkın kira üzerindeki etkisi
Öğrenci, aile veya kısa süreli talep ayrımı

Bir dairenin “yüksek kira potansiyeli” ancak benzer daireler gerçekten o bedele gidiyorsa vardır.
Yüksek brüt getiri bazen uyarıdır
Getiri yüzde olarak çok yüksek görünüyorsa üç ihtimal öne çıkar:

Fiyat düşük çünkü semt, bina veya tapu sorunludur.
Kira geçici olarak şişmiştir; talep kalıcı değildir.
Giderler (aidat, boşluk, bakım) kasıtlı konuşulmuyordur.

İyi semtte, temiz tapulu, kolay satılan dairenin brüt getirisi çoğu zaman mütevazıdır. Düşük getiri tek başına kötü yatırım demek değildir; değer artışı ve satış kolaylığı ayrı kalemdir.
Konut tipine göre getiri değişir
Aynı semtte bile daire tipi getiriyi etkiler.

1+1 ve stüdyo: kiralanması hızlı olabilir, kiracı sirkülasyonu yüksektir.
2+1: aile talebi daha dengelidir, boşluk genelde daha düşüktür.
3+1 ve üzeri: satışa uygun olabilir; kira çarpanı çoğu zaman daha düşüktür.
Ticari ünite: kira yüksek görünebilir, boş kalma ve tahliye riski ayrıdır.

Yatırım amacınız nakit akışıysa küçük, kiracı bulan ev; amacınız uzun vadeli değerse daha geniş ve doğru lokasyonlu ev öne çıkar. İkisini aynı cümlede vaat eden ilan genellikle abartır.
Krediyle alınan evde getiri başka hesaptır
Kredi varsa kira, taksiti karşılamak zorunda değildir; yine de nakit akışı ayrı bakılmalıdır.
Kontrol edin:

Kira taksiti karşılıyor mu?
Karşılamıyorsa aylık açık ne kadar?
Faiz değişirse açık ne olur?
Ev boş kalırsa kaç ay dayanırsınız?

Krediyle alınan konutta brüt kira getirisi iyi görünse bile aylık açık, yatırımı “getiri” olmaktan çıkarıp zorunlu birikim taksitine çevirebilir.
Kısa kontrol listesi
Almadan önce şu sorular netleşsin:

Bu daire gerçekte kaça kiralanır?
Yılda kaç ay boş kalır?
Aidat kirayı boğuyor mu?
Toplam alış maliyeti nedir?
Net getiri yüzde kaçtır?
Bu getiriyi kaç yıl sürdürebilirim?

Bu sorulara ilan metninden değil, semt karşılaştırmasından cevap arayın.
Sonuç
Gayrimenkulde kira getirisi, yüksek söylenen aylık bedelle övünme işi değildir. Brüt yüzde ilk elemedir; net getiri karar verir. Boşluk, aidat ve alış masrafı düşülmeden konuşulan her oran, yatırım notu değil satış cümlesidir.
İyi yatırım, en yüksek yüzdeyi vaat eden daire değil; kiracısı bulunan, gideri öngörülebilen ve gerektiğinde satılabilen dairdir.

Bahçelievler Emlak Gayrimenkul ve Danışmanlık olarak gayrimenkul alım ve satım süreçlerinde; doğru fiyatlandırma, pazarlama, alıcı görüşmeleri ve satışın koordinasyonu konusunda danışmanlık sunuyoruz.

Bu yazılar genel yatırım notudur. Sizin taşınmazınızın kira potansiyeli, satış süresi ve doğru fiyatı ayrı hesaplanır. Yatırım için konut almayı veya elinizdeki evi değerlendirmeyi düşünüyorsanız, karar vermeden önce bize danışın. Yanlış fiyat ve yanlış strateji, getiriyi daha süreç başlamadan düşürür.